SCPI, un investissement qui séduit de plus en plus les français

Bien que l’investissement locatif meublé reste le placement préféré des français, en termes de rentabilité, ce n’est pas toujours le placement le plus intéressant.  En effet, des dépenses d’entretien courant sont à prévoir au cours de la durée de vie du bien. Cela demande donc du temps et des liquidités disponibles.

Les français se tournent alors vers d’autres types de placements dont la SCPI qui actuellement a le vent en poupe.  Pour quelles raisons acheter de la SCPI ?

1 – La mutualisation de son patrimoine :

A l’inverse d’un patrimoine immobilier classique où l’investisseur peut être confronté à la défaillance d’un locataire, la SCPI permet une mutualisation des risques grâce à l’investissement dans plusieurs biens de natures différentes, répartis avec une diversité de locataires, de secteurs d’activités et géographique. En cas de difficulté intervenue sur l’un des immeubles (vacance, impayé de loyers, sinistre…), l’effet négatif est donc dilué avec les autres revenus tirés des biens en location.

2 – Une rentabilité attrayante :

Le rendement net des SCPI en 2018 a été en moyenne de 4,35%, les plus performantes pouvant atteindre les 7% alors que celui de l’assurance vie (fonds euros) est de 1,80%. En outre, le prix des parts de SCPI est régulièrement revalorisé à la suite des expertises patrimoniales réalisées par des experts indépendants. Pour 2018, la revalorisation moyenne du prix des parts de SCPI a été de 0,82%. Cette revalorisation, s’ajoute mécaniquement aux 4,35% mentionnés.

3 –  Aucune contrainte de gestion :

À la suite d’un achat de parts de SCPI, c’est en effet la société de gestion qui se charge de la sélection, l’acquisition et la gestion des biens immobiliers. L’investisseur n’a rien d’autre à faire que de percevoir ses dividendes mensuellement ou trimestriellement en fonction des SCPI. C’est un réel avantage qui permet à l’investisseur de ne pas, mobiliser son temps à la gestion de ce placement.  Toutefois, les revenus issus des SCPI étant des revenus fonciers devront être déclarés en utilisant le formulaire 2044 des impôts.

4 – L’accès à la propriété à l’étranger :

Afin d’aller chercher plus de performance, les sociétés de SCPI investissent de plus en plus dans des actifs implantés en dehors de nos frontières comme l’Allemagne dotée d’une économie florissante. Acheter des parts de SCPI en Allemagne permet à l’investisseur d’être partiellement exonérée d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

5 -Un marché organisé pour la revente :

Il y a 3 solutions possibles pour la revente des parts de SCPI.

Si la SCPI est à capital variable, il est alors possible pour l’associé de revendre ses parts sur le marché primaire, c’est-à-dire par la compensation d’un nouvel associé au prix fixé par  la SCPI. Dans le cas où il n’y a pas d’acheteurs sur le marché primaire, le vendeur peut vendre ses parts sur le marché secondaire. Bien que ce marché soit plus étroit que le marché primaire, il assure de manière constante une liquidité aux investisseurs qui souhaitent revendre leurs parts.

Si la SCPI est à capital fixe, il existe un marché secondaire organisé par la SCPI. Si les conditions d’échange sont compatibles entre l’acheteur et le vendeur, la transaction peut s’effectuer lors de la confrontation. Sinon, il faut attendre que les propositions d’achat et de vente convergent vers un prix unique, dit « prix d’exécution ». Pendant les augmentations de capital de la société, les ventes de parts peuvent être compensées par l’entrée d’un nouvel acheteur au prix déterminé par la SCPI.

Enfin, quelque soit la structure du capital de la SCPI, l’investisseur peut également acheter ou revendre des parts à un particulier sans passer par la société de gestion. Cette vente sur le marché « gré à gré » est une solution moins coûteuse pour l’acheteur mais plus difficile à mettre en œuvre.

Comme le montrent ces exemples, l’idée est de mixer ses SCPI afin de se constituer un portefeuille le plus varié possible. Seul le recours à des professionnels spécialisés dans la pierre-papier permet de faire coïncider exactement son portefeuille à sa situation personnelle. En effet, avec près de 180 SCPI sur le marché, il est impossible pour un particulier de les connaître toutes. Investir en SCPI offre de multiples avantages, notamment en termes de valorisation de capital et de constitution d’une rentre indexée sur l’inflation. Mieux vaut donc ne pas attendre avant de franchir le pas et faire comme le million de français qui profitent déjà des bonus offerts par l’épargne immobilière assistée, l’autre nom des SCPI.

Bien que l’investissement en SCPI présente de nombreux avantages, il ne faut pas ignorer que le rendement n’est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.