Comment financer les travaux de son achat immobilier ?

Lors d’une acquisition immobilière, il est très fréquent de faire des travaux de rénovation ou d’agrandissement permettant de valoriser un bien, trouver plus facilement des locataires ou encore réduire sa facture de chauffage. Rares sont les acheteurs d’un logement ancien qui ne souhaitent pas réaliser de travaux. Les biens à rénover sont d’ailleurs très prisés par les investisseurs dont l’objectif est de générer du déficit foncier ou de saisir une bonne affaire et réaliser les travaux à son gout.

Pour pouvoir réaliser ces travaux il existe plusieurs possibilités de financement :

 

• Utilisez une partie ou la totalité de son apport personnel

Lorsqu’un investisseur décide de financer une opération immobilière à l’aide d’un financement partiel complété par un apport, il est préférable de conserver cet apport pour financer les travaux plutôt que le foncier. En effet, cette approche permet de pouvoir être à la fois libre dans le choix des intervenants mais surtout de financer des postes qui ne peuvent l’être par la banque (meubles, cuisine, accessoires, travaux réalisés soi-même pour les plus bricoleurs …).

Cela vous permet, certes, d’obtenir un financement plus rapide puisque vous n’avez pas la nécessité d’établir des devis complets, mais présente l’inconvénient majeur de vous priver d’une partie de votre épargne alors que les taux d’intérêts des emprunts immobiliers sont au plus bas.

Par ailleurs, plus la part de l’opération financée à crédit sera importante, plus vous serez à l’aise pour gérer les aléas de votre chantier et les dépassements de travaux ou les imprévus qui peuvent survenir.

 

• Cumuler 2 crédits : un prêt immobilier et un prêt travaux

Dans l’éventualité où votre apport ne serait pas suffisant ou mobilisé sur un autre poste (placements, investissement, achat de mobilier ou de décoration,…) vous pouvez avoir recours à un prêt travaux dissocié du prêt immobilier. Cela présente un avantage majeur : diminuer le TAEG de votre emprunt.

Pour cela il vous faut demander à votre banque un prêt sur une durée plus courte que le principal et lisser les échéances des deux prêts pour que l’échéance finale soit constante sur la durée la plus longue. Du fait de sa durée plus courte le taux du prêt travaux sera plus faible et par conséquent, votre taux global diminuera.

Vous pourrez par exemple avoir un prêt travaux sur 15 ans et un prêt sur le foncier sur 25 ans.

 

• Regrouper dans un seul crédit immobilier (achat + travaux)

Il existe une autre possibilité, opter pour un crédit immobilier qui regroupe l’achat plus le montant des travaux. Lors du déblocage des fonds, le notaire reversera au vendeur la part correspondant au montant de l’acquisition. La banque quant à elle conservera la part correspondant au montant des travaux. C’est au fur et à mesure de la présentation des factures des différents artisans que la banque débloquera les fonds. Ce type de montage vous permet bien souvent de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux et d’étaler les remboursements des travaux sur des durées plus longues. Vous n’aurez qu’une seule mensualité.

 

Pour conclure, vous disposez de plusieurs solutions pour le financement de vos travaux. La vraie question à se poser est celle de la liquidité disponible. C’est souvent ce qu’il manque à la fin. En conséquence, essayez d’emprunter le plus possible. Il est toujours plus facile de rembourser un prêt que de reprendre un prêt complémentaire en fin de chantier.